タイのバンコクで不動産投資にまつわるブログ

  

本日の記事では2019年10月時点のバンコクの最新不動産売買価格の平均を記事に致します。

数年前からバンコクの売買価格は年を増すごとに上昇しておりました。

５年ほど前（2014年頃）のスクンビット（主にトンローエリア）のコンドミニアムの販売価格は平米単価で15万バーツほどでした。

この５年間で毎年価格が上昇をして、現在のトンローエリアの平米単価は平均で30万バーツ前後となっております。（この販売価格はAestiq Thonglorなどの大手デベロッパーの物件になります。Aestiq ThonglorはReal Assetが販売会社となっております。）

販売価格が数年前と比較をしても上昇をしているのが良くわかります。

バンコクで不動産を購入する日本人は主に投資家の方も多くいます。
投資目的で不動産購入する場合は、利回りが重要になってきます。
コンドミニアムを購入しバンコクに駐在員として赴任している日本人出向者に対して賃貸へ貸し出し家賃収入を得るのが主な目的となる為、バンコクの賃貸マーケットの相場も理解しておく必要があります。

バンコクの賃貸関係に関しては下記のサイトが見やすく豊富な賃貸物件情報が良いされております。
バンコクの不動産賃貸物件に関する情報サイト
https://www.sukliving.com
上記のサイトは主にバンコクの不動産の賃貸に関することを参考に出来ます。

バンコクの賃貸マーケットでは日本人駐在員にコンドミニアムを貸し出す事が大家にとっても安心が出来ます。

バンコクに駐在員としてして赴任している日本人は大手一流企業の方ばかり。
我々不動産投資家としてもしっかりと毎月家賃を支払ってくれる方に貸し出ししたいのが本音のところです。
このような日本人駐在員に部屋を貸せたらとても安心出来ますよね。

トンロー（スクンビットエリア全域）のコンドミニアム販売価格相場の上昇に伴い、賃料の相場も全体的に上がってきている点も考慮に入れてください。

バンコクの不動産投資の今後は？

バンコクの不動産投資はまだまだ見込みがあります。
なぜならばバンコクには多くの日系企業があり、多くの駐在員が毎年バンコクに赴任してきているからです。

バンコクの不動産マーケットはまだまだ落ち込むことはないと考えられます。

ただ、今後も不動産価格の上昇も考えられる為投資を考えている投資家は早めにコンドミニアムを購入し、先行投資をする事をおすすめします。

今後の不動産投資先のエリアは？

日本人投資家にとって、バンコクの不動産購入エリアはやはり主にスクンビットエリアとなります。
そのスクンビットエリアの中でも特にアソーク・プロンポン・トンロー・エカマイのBTS4駅を中心に考えてください。

この４駅以外の地域となると客付が難しくなります。

なぜならば日本人駐在員が住まいを借りる場所は主にアソーク・プロンポン・トンロー・エカマイのエリアになるからです。

会社への通勤の都合上、ドライバーの送迎や乗合の関係で上記の４駅が会社より指定されるからです。

また、ご家族世帯などは日本人学校の送迎ルートの関係上（日本人学校のスクールバスがアパートに毎日お迎えに来てくれるのです。）上記の4駅が送迎ルート内となっております。

この送迎ルート外の地域に住んでいる場合、自分達で子供を日本人学校まで送迎しなくてはいけなくなってしまう為、日本人駐在員のご家族世帯はその他の地域を選ぶことはないという事になります。

仮に自分たちで日本人学校まで送迎をした場合はかなりの労力が必要となります。

タクシーの手配などもすべて自分たちで行わなくてはいけません。
ましてやタイの国となる為、タイ語も必須となります。

初めての土地でタイ国に不妊してきたばかりの頃にこのような手配を行うのは不可能と言えるでしょう。

また、注意をして頂きたいのが、投資でコンドミニアムを購入する場合はアソーク・プロンポン・トンロー・エカマイでなおかつスクンビットの奇数側で選んでください。

スクンビットの偶数側は日本人駐在員に避けられてしまうエリアの為、必ずスクンビットの奇数側でコンドミニアムを購入される事をおすすめ致します。

バンコクの賃貸相場は？

基本的にスクンビットエリアのアソーク・プロンポン・トンロー・エカマイ、なおかつスクンビットの奇数側の場合、日本人駐在員の単身の場合、4万バーツから6万バーツの賃貸予算、夫婦の場合6万バーツから8万バーツ、ご家族世帯の場合は8万バーツから12万バーツがタイ、バンコクの賃貸相場となっております。

また、バンコクの賃貸物件は一年契約がベースとなっており、３ヶ月や４ヶ月のみの短期の貸し出しは基本的にないと考えていただければ問題ないです。

我々投資家としてもやはり良いテナントの方に長く借りてもらいたいと思っております。
日本人が一番部屋を綺麗に使ってもらえるので、貸し出しをするのは日本人のみを考えた方が良いです。
例えばタイ人に部屋を貸した場合は家賃集金にとても苦労をしたり、部屋の退去時に部屋がとても汚れているなど、管理がずさんなことがほとんどです。

このようなことを防ぐためにも賃貸で貸し出すお客さんは日本人のみと考えましょう。
  

タイのバンコクでは日本人人口が世界で5番目に多いということで有名です。日本人にとってはとても住みやすい土地であると言われています。その過ごしやすさは、夫の仕事の都合で引っ越してきた妻に、日本に帰りたくないと言わしめた程だとか。そんなに住み良いなら暮らしてみたいと思いますよね。ですがタイでは外国人が土地を持つことは一部の例外を除き許されてはいません。しかしコンドミニアムであれば不動産購入は可能です。ですがやはり日本とは文化も環境も違う海外、何が起こるかわかりませんよね。そこでこの記事ではタイのコンドミニアムの保険について書いています。コンドミニアムを購入予定である、住んでいる方はぜひ最後までご覧下さい。

「コンドミニアムの保険について」

そもそもタイの保険についてですが、日本とは違い賃貸契約の際の保険の加入が義務付けられていません。そのため過去には高額な請求をされてしまった人もいたと言います。やはり保険には入っておくべきですね。もちろんコンドミニアムであっても保険には入ることが可能です。

「コンドミニアムの保険の見つけ方」

タイのコンドミニアムの保険の見つけ方ですが、1番手っ取り早く、分かりやすいのはやはりインターネットで検索して探すことでしょう。わざわざ保険屋さんを探して歩き回る必要もありません。手持ちのスマートフォンやパソコンで探せるので便利ですね。日本語で調べてもコンドミニアムの保険は見つかります。後はご自身が希望する保険内容を選ぶだけです。サイトによってはネットのサイト内で契約できるものもあるのでそのまま契約が出来ますし、分からないことがあればメールや電話などで聞くこともできます。しかしネットの世界では詐欺が多いので、しっかりとした企業であるかはチェックしておきましょう。それさえ気をつけていれば問題なくコンドミニアムの保険を探すことが出来ます。

「まとめ」

いかがでしたか？タイのコンドミニアムの保険について分かりましたでしょうか？何があるかわからない世の中ですからやはり保険に入っていた方が安心です。自分は大丈夫だろうと思っている人ほど後で痛い目を見てしまうので、コンドミニアムに住む予定、または住んでいる方で保険が決まってない方は早めに保険を選ぶことをおすすめ致します。なにも災害などの為ではなく、退去の時に家が壊れていた場合にもお金は発生します。日本では保険に入るのであまり気になりませんが、タイでは自分で見つけなければならないので、こういったことはよく起きます。何か起こる前にしっかりと考えておきましょう。  

海外移住先として人気のタイですが手頃な価格で不動産が購入できるのも人気の理由のひとつです。終の棲家としてタイの高級コンドミニアムを購入する日本人は増えていますが、不動産購入した後も費用学科ることを忘れてはいけません。購入物件に家賃は不要ですが、集合住宅であるコンドミニアムには物件の維持費用として「共益費」を支払う必要があります。
共益費の負担が求められるのは日本のマンションもタイのコンドミニアムも同じです。集合住宅でクラス以上避けて通れない共益費ですが、日本とタイでは事情が異なる点も見られます。タイの不動産購入ではコンドミニアムの共益費はどのような扱いになっているのでしょうか。

コンドミニアムの共益費は上昇傾向が見られる

タイのコンドミニアムで支払う必要がある共益費ですが、全体的に見ると金額は上昇傾向が見られます。景気拡大とともにゆるやかなインフレが続いていること、不動産相場全体が上昇していることなどが共益上昇の主な理由ですが、僅かな値上がり率とはいえ5年、10年にわたって値上がりが続くとなれば負担増は無視できません。一部の高級コンドミニアムでは10年で共益費が2倍近くにまで上昇したケースも報告されています。
共益費に関しては将来どのように変化するのか不透明な部分が強く、購入前に具体的な支払い計画を建てるのは困難です。周辺の物件の共益費事情を確認しておおよその金額を推測することは可能ですがそれ以上のことはわからないのであまり楽観的に構えていると思わぬ負担増に苦しめられる可能性があります。

共益費の金額は物件によってまちまち

共益費の金額は物件によってまちまちです。そもそも共益費とはコンドミニアムの付帯施設や共用施設にかかるコストを入居者全体で当分に負担する性質の支払いです。対象となる施設や設備が多いほど共益費は高額になるので入居者のみが使用できる豪華なプールやフィットネスジムなどの付帯施設が充実しているコンドミニアムほど共益も高額になります。
共益費は施設の使用状況にかかわらず当分に負担するのが基本です。一度もプールやジムを使用していなくても共益費は支払わなくてはいけません。太鼓高級コンドミニアムはこぞって豪華な施設を作り差別化を図りますが、使う予定がない施設がたくさんあるコンドミニアムを購入してしまうと思い共益費負担に苦しむ羽目になってしまいます。

共益費の相場は平米あたり30～100バーツ

コンドミニアムの共益費の相場は平米あたり30～100バーツが目安です。
ミドルクラスより下に分類される200万バーツ以下のコンドミニアムでは平米あたり30バーツ前後が共益費の相場です。物件のランクが挙がるとともに共益費も高額になりトップクラスの高級コンドミニアムでは平米あたり100バーツ近い共益費負担を求められます。100バーツは日本円で約28円なので100平米の物件なら毎月2800円程度の共益費が発生します。

駐車場代は共益に含まれるが数は少ない

コンドミニアムの駐車場代は共益に含まれるのが一般的ですが、多くのコンドミニアムでは部屋数よりも少ない数しか駐車場が設けられていません。部屋数の半分以下しか駐車場がないケースも多く、駐車場付き物件でも車を止められない可能性があるので注意が必要です。

まとめ

コンドミニアムの共益費負担は高額ではありませんが無視できるほど安くはありません。全体的に値上がり傾向が見られるので購入前に負担額を必ず確認しておきましょう。  

・タイのコンドミニアムを購入するメリット

条件のいい不動産を購入したいと考える場合に、価格の安い海外不動産に注目するケースがあります。
国内不動産に比べて購入には色々なハードルがあるものの、より安く、より豪華な不動産を見つけるためには有効な手段の一つです。

東南アジアにおいては、タイの不動産は多くの日本人が注目している物件です。
タイは今後の急速な経済発展が期待できる国であり、現在は建設ラッシュの状況下にあります。

日本の首都圏不動産を購入しようとすれば多額の資金が必要になりますが、タイのバンコクであれば都会の便利さと不動産価格の安さを両立させた物件購入が可能です。

タイのコンドミニアムの特徴は、非常に豪華な設備を取り揃えている点にあります。

外国人にも暮らしやすい最新設備を備えた豪華な部屋が数多くあり、建物設備もプールやフィットネスジム、レストランなども付随するなど、ハイグレードな生活を送ることが可能です。

コンドミニアムの中には送迎サービスを提供しているものもあり、まるでホテルのような豪華さを味わえるものがあります。
日本国内の不動産では、特に都心部においては格安で広い部屋を購入するのは無理があります。

しかし、タイのコンドミニアムは日本の不動産価格では考えられない格安の費用で、大きな部屋に住むことも可能です。
部屋の広さは豪華さを感じる一つの要素であり、都心でそのような不動産が手に入る点もタイ物件の魅力です。


・セキュリティ面も充実したコンドミニアムが多い

外国人が暮らす上で特に気になるのはセキュリティです。
慣れない土地であり、言語や習慣の違う環境の中で、治安面が気になるのは当然のことでしょう。

治安が安定している日本に比べて、外国に住む場合はセキュリティは最も意識しておきたい項目の一つです。
タイのコンドミニアムは24時間管理のセキュリティ体制のもとで、管理人や警備員を設置し、生活上の安全性向上を図っています。

実際に物件を購入する場合は、どのようなセキュリティ体制が敷かれているかをチェックすることが重要です。
総じてタイのコンドミニアムはしっかりした安全性対策が施されているものの、それでも物件によって違いはあります。

特に単身での生活や女性が暮らす場合は、できるだけセキュリティの充実度が高い物件を選ぶことが重要です。

・高級コンドミニアムを扱っている仲介業者の選択がポイント

タイのコンドミニアムを探す場合は、仲介業者の選択がポイントになります。
それぞれの仲介業者によって扱っている物件に違いがあります。

現地の仲介業者を利用するのも一つの方法ですが、その場合はタイ語に精通する必要があるなど、利用しにくい面があります。

日本国内でタイの不動産を扱っている仲介業者があるため、高級コンドミニアムを探す場合は高級物件にも強い業者を利用するといいでしょう。
良質な仲介業者を選択すれば、難易度の高さを感じる外国物件の購入に関してもスムーズに進めることができます。  

タイで生活している日本人は実は意外と多くて、世界でも5番目に日本人人口の多い国とされています。それは日本人にとってタイがとても住みやすい国である、というのが1番の理由でしょう。そしてタイに永住しようと思っている日本人も多いのではないかと思います。しかし外国人がタイに土地を持つことは出来るのでしょうか？この記事はタイで不動産購入する人向けに書いています。税金についても触れていますのでぜひ最後までご覧下さい。

「タイで不動産購入はできるのか」

タイで不動産購入が出来るのかという話ですが、外国人はタイでの土地の取得について規制がかかっています。タイでは外国人は原則土地が購入できないのです。しかし投資資金として4000万バーツを保有している人には、例外として1ライまでの土地の購入件が与えられています。しかしコンドミニアムであれば所有することが許されています。1棟の総床面積49%という条件と、資金源証明が必要にはなりますが、この方法であれば不動産の購入は可能です。また、現地の人の名義を借りて不動産を購入することは、タイでは犯罪に当たりますので、絶対にしないようにしましょう。しっかりとルールを守って暮らすことが大切です。

「タイの不動産購入における税金体制について」

タイの不動産購入における税金体制についてですが、比較的に安く抑えることが出来ます。ほぼ固定資産税と相続税はかかりませんし、控除額も大きいことがそのよういんでしょう。これも日本人に人気な国である理由かもしれませんね。タイの不動産でかかる税金は「登記費用」「印紙税」「固定資産税」「相続税」「キャピタルゲイン税」「家賃税」加えて「所得税」となっています。不動産によっても価格が変わってきますので、しっかりチェックをしておきましょう。

「まとめ」

いかがでしたか？タイの不動産購入、税金について分かりましたでしょうか？残念ながらタイでは外国人の土地の所有が一部を除き禁止されていますが、土地を除く不動産の購入は可能です。またタイの現地人名義を使用することは犯罪となりますので覚えておきましょう。タイはとてもよい国で、日本人も多く住んでいることから、家を持ちたいと思っている日本人も多いのではないかと思います。もしかしたら今後何かしらの規定が決まり、外国人でも土地を持つことができるようになるかもしれません。そうなればよりタイでの暮らしが楽しいものになりますよね。そうする為にもきちんと法律やルールは守っていかなくてはなりませんので、より良い暮らしをする為にもしっかりとその土地のルールは守るようにしましょう。